Как правильно подобрать квартиру в новом доме

mnogoetagki3Как выбрать квартиру в новостройке?

При принятии важного решения – покупки квартиры, прежде всего Вы должны понимать какой вид жилья Вам предпочтительнее. Выбирают, как правило, из первичного и вторичного жилья. Новостройками принято считать жилье, строительство которого, окончено не более 10 лет назад, все остальные дома принято считать вторичным рынком недвижимости. Преимущества покупки первичного жилья очевидны, поэтому более детально мы остановимся именно на выборе квартиры в новостройках Киева и Киевской области.

Первый этап выбора всегда базируется на оценке своего финансового положения. Прежде всего, Вы должны понимать покупка будет осуществлена со 100% оплатой, в рассрочку от застройщика или с привлечением кредитов от банковских структур. Не забывайте, что рекламные проспекты, как правило, включают в себя минимальную цену за квадратный метр на апартаменты максимальной площадью или же квартиры с не самыми удачными планировками. Изучайте предложения досконально и опирайтесь на полные данные, а не на рекламные проспекты.

Итак, средняя цена на первичную недвижимость по состоянию на февраль 2015 года в эконом сегменте составляют – 13299 грн/кв.м., бизнес класс – 24243 грн/кв.м. и премиум сегмент – 39458 грн/кв.м, Киевская обл. эконом сегмент около 12688 грн/кв.м.

Имея определенные, хоть и небольшие знания, Вы можете уже понимать на жилье какой площадью Вы можете рассчитывать. Однако не стоит забывать, что у Вас возникнут и дополнительные расходы, такие как:

  • оформление договора Купли-Продажи. Как правило, при составлении договора Купли-Продажи с застройщиком все расходы по оформлению сделки ложатся на покупателя. Таким образом, если Вы инвестируете в строительство и дом не введен в эксплуатацию, Ваши расходы составят: 1% госпошлина, 1% пенсионный фонд, 1,5% сбор на АТО и услуги нотариуса — по Киеву это в среднем 3000-4000 грн. Так же Вы оплачиваете стоимость получения «Свидетельства на право собственности» за это, застройщик, то же попросит оплату, но, ее уровень у каждой строительной компании свой, в среднем 1000-2000 грн. Если Вы выкупаете квартиру в доме введенном в эксплуатацию к вышесказанному у Вас добавляется дополнительный 5% налог (который в редких случаях удается оплатить пополам с застройщиком) и естественно минус оплата за получение «Свидетельства на право собственности».
  • ремонт в квартире, т. к. 90% первичного жилья в Украине сдается в состоянии «от строителей», в лучшем случае «под чистовую отделку». Стоимость ремонта квадратного метра рассчитывайте от Ваших пожеланий и возможностей, однако в большинстве случаев они составляют до половины стоимости квартиры в любом сегменте.

Когда этот вопрос решен, стоит переходить к следующему этапу.

Следующим немаловажным фактором становится выбор района проживания, а так же принятие решение жить в городе или в его окрестностях (пригороде). Выбор района проживания очень индивидуален и принимать решение сугубо Вам. Как правило, киевляне выбирают район, ориентируясь на место своего проживания, проживание родственников, престижности, реже привязываясь к месту работы. Чаще на выбор района влияет именно первый фактор, а именно финансовая составляющая, так если Вы ориентируетесь на VIP сегмент, то, скорее всего Вы предпочтете центральные районы и парковые зоны Киева, и закрытые загородные комплексы. Средняя ценовая категория, как правило, ориентируется на «новые» перспективные районы с соседями одного социального класса с удобными парковками и близости к метро. И ценовая категория «эконом» сегмента, ориентируется на отдаленные спальные районы столицы и пригорода.

Следующим шагом – изучаем местность. Локацию лучше изучать самостоятельно, т. к. при выборе участка строительства застройщик стремится минимизировать свои затраты, и менее всего заботится о инфраструктуре и транспортной развязке. Поэтому досконально изучите район строительной площадки: «гуляйте», изучите расположения супермаркетов, транспорта, детских садов и школ Вы же планируете проживать в своих апартаментах не один год! Так же немаловажно изучить «историю» места строительства. Поинтересоваться у застройщика результатами геодезии земельного участка, ведь подмоченная репутация дома грунтовыми водами станет неприятным приложением к Вашей покупке. Поинтересуйтесь у местных жителей ходом строительства, их мнением, мнением общественности, не станет ли это строительство изнурительно долгим с бесконечными судебными разбирательствами. Немаловажно узнать и о коммуникациях как они будут подведены, и какая жилищно-коммунальная фирма будет предоставлять эти услуги.

Тип дома. Далее Вы переходите к изучению «из чего строят дом». Основное на что Вам стоит обратить внимание – это технология строительства и материал стен. Как правило, застройщики стремятся сократить свои расходы и выбирают под свои проекты строительство панельных домов, что сокращает расходы строительной компании в среднем на 20%. Эта технология строительства была популярна в 80-х годах прошлого века, когда стояла задача обеспечить жильем население в краткие сроки с минимальными вложениями. Каждый из нас имел уникальную возможность оценить данный вид строительства на собственном примере, и четко понимает основную проблему данного вида жилья, а именно, перегрев дома в летний период и сложности с сохранением тепла в зимний. Таким образом, Вы должны учитывать, стоимость теплоресурсов и «отложить» средства на внешнее утепление стен. Так же Вы должны рассчитывать на то что перепланировка в таких домах невозможна из-за наличия внутренних несущих стен, однако Вас никто не застрахует от того что Ваши новые соседи будут осведомлены об этом и их действия не повлекут за собой печальные последствия.

Одним из популярнейших типов строительства для покупателей является монолитно-каркасное строительство. Оно позволяет использовать новейшие технологии теплосбережения, как правило, такие дома имеют внешнее утепление, что позволяет значительно снижать энергопотребление. Так же данный тип строительства позволяет производить собственную перепланировку и даже видоизменять планировку квартиры даже в ходе строительства по договоренности с самим застройщиком.

Самыми дорогими и предпочтительным остаются проекты кирпичной кладки. Это самый дорогой, самый экологический и надежный тип строительства. Используется он крайне редко исключительно в жилье премиум класса, т. к. не позволяет возводить высокие строения и достаточно затратный.

Следующий этап – выбор этажа. Дело сугубо индивидуальное, однако, самыми «популярными» считаются 3 – 17 этажи. Застройщики имеют собственный коэффициент надбавки на стоимость квадратного метра с расчетом этажности («вид из окон» — за него нужно платить). Жилье премиум класса, как правило, находится на верхних этажах. Нижние, как и верхние этажи, несут в себе некоторые неудобства, так в жилье бизнес- и премиум класса, первые три этажа используют под нежилой фонд. Верхние этажи, несмотря на повышенную популярность, все таки, имеют свои недостатки, такие как: поломка лифта, аварийное отключение электроэнергии и дойти до квартиры в этом случае становится сложно, так же есть вероятность, что через некоторое время прекрасный вид из окон будет закрыт соседним домом. Тут решайте сами, единого совета в данной категории не существует, главное, при инвестирование средств в Ваши апартаменты требуйте у застройщика четкий поэтажный план и прописывайте договора с четко присвоенным номером квартиры и указанием этажа согласно архитектурного проекта. Это станет дополнительной гарантией и уверенностью в самом застройщике.

На каком этапе строительства стоит инвестировать средства в новостройку? Самый распространенный и важный вопрос. Инвестируя средства в строящийся дом Вы, как правило, инвестируете свои средства в «воздух» и не получаете компенсацию ваших материальных ценностей в натуральном выражении. Многие считают, что инвестировать средства на стадии котлована правильный выбор, т. к. стоимость квадратного метра так же изменяется с ходом строительства и на первоначальном этапе является самым экономически выгодным, но это не совсем так. С учетом сложившейся экономической ситуации и затянувшегося вооруженного конфликта на территории Украины, риски замороженного строительства и не возврата собственных средств значительно вырос. Поэтому инвестиции на раннем этапе строительства на сегодняшний день достаточно рискованы. В сегодняшних рыночных реалиях рынка недвижимости инвестировать стоит, убедившись, что дом уже реально существует и как минимум половина строительства уже завершена, а еще лучше, чтобы дом находился уже в стадии завершаемых работ и началом введения его в эксплуатацию. Да стоимость квадратного метра на таких этапах максимальна, однако Ваши риски при этом минимизируются, а в некоторых случаях и вовсе сводятся к нулю.

Выбор застройщика. Самый сложный вопрос. Инвестировать средства стоит в надежного застройщика, который находится на рынке не один год и имеет четко сформированную репутацию. Естественно чем выше рейтинг и надежность застройщика, тем выше стоимость квадратного метра за надежность и «бренд» стоит платить. Однако стоит помнить, что вкладывать средства в компанию, которая имеет проблемные строительные площадки не нужно, т. к. до сдачи дома по очереди строительства застройщика, следующие объекты в эксплуатацию не вводят. Так же стоит проверить лицензию строительной компании, зачастую лицензии отзывают, но строительство такие компании не останавливают и решениями суда пытаются ввести дом в эксплуатацию. Немаловажно поинтересоваться и документами на земельный участок, на котором ведется строительство, чаще всего проблемные моменты начинаются именно с них.

Особенности, о которых стоит помнить, до инвестирования средств:

  1. В большинстве случаев сроки ввода дома в эксплуатацию затягиваются. Это весьма распространенное явление первичного рынка недвижимости в Украине. Вы должны рассчитывать, что сроки ввода в эксплуатацию оттягиваются в большинстве случаев до полугода и более. Часто, застройщики компенсируют несоответствие заявленным сроком, но для компенсации Вам необходимо обратиться с письменным заявлением о компенсации в офис застройщика. В основном в качестве компенсации предлагают проведение ремонтных работ, дополнительные услуги, материалы и т. д.
  2. Резервируем средства для окончательного расчета с застройщиком. 100% оплата Ваших апартаментов осуществляется после введения дома в эксплуатацию и определения точной площади квартиры, согласно технического паспорта на нее. Редко заявленная площадь радикально отличается от фактической, но все же может превышать ее на несколько метров, поэтому Вам стоит быть финансово готовым к финальному расчету с застройщиком.
  3. Готовьтесь к тому, что Вам понадобится время и средства на ремонт Вашего нового приобретения. А еще стоит помнить что основной «соседский» шум будет значительным в первые два года после введения дома в эксплуатацию, поэтому на время ремонта и немного после него стоит пожить в «запасном» варианте.

Учитывая возможные сроки задержки ввода дома в эксплуатацию, ремонт и немного времени на «шум» Вы должны иметь в запасе полтора два года времени от предполагаемой даты ввода дома в эксплуатацию.

Определились? Приятных Вам покупок!

Поделиться:

1 Комментарий

  1. 35stupenek.ru

    От того, в каком состоянии сдаются квартиры в новом доме, напрямую зависит стоимость ремонта. В Украине большинство застройщиков сдают квартиры, в лучшем случае, в состоянии «под чистовую отделку», а потому дополнительные вложения в квартиру могут составить до половины ее стоимости.

Комментарии закрыты.